Entretien de VMC : à la charge du propriétaire ou du locataire ?

La question de la prise en charge des frais d’entretien de la VMC trouve sa réponse dans les articles 1754 et 1755 du Code civil. Ces deux dispositions législatives définissent les obligations du locataire et du propriétaire en matière d’entretien des logements locatifs. En règle générale, l’entretien courant et les petites réparations incombent au locataire. Les grosses réparations sont à la charge du bailleur. Explications. 

Les opérations d’entretien de VMC à la charge du locataire

Comme toutes les réparations locatives, les opérations d’entretien courantes du système de ventilation sont à la charge du locataire. Ce dernier est donc responsable de :

• Nettoyer les bouches de ventilation dans les pièces humides, les chambres et les salles de séjour (bouches de pulsion et d’extraction). 

• Contrôler régulièrement l’état de fonctionnement de la VMC : moteur, courroies, ventilateur, canalisations, installation électrique, pièces électroniques, échangeur thermique, etc.

• Remplacer de petits accessoires tels que les fusibles, joints, courroies, interrupteurs, filtres, pièces de fixation, etc.

• Procéder aux opérations de ramonage des gaines de la VMC selon les échéances préconisées par le fabricant. 

Par ailleurs, le locataire doit prévenir le bailleur, ou son représentant, de toute anomalie ou défectuosité dans le système de ventilation. À défaut, il s’expose à l’obligation de supporter tous les dommages pouvant avoir lieu à cause de sa passivité. 

Entretien de VMC : la responsabilité du propriétaire

Le bailleur est tenu de fournir un logement décent équipé d’un système de ventilation adapté. Lors de la remise des clés, il doit garantir que la VMC fonctionne de manière fiable et continue, en toute circonstance. Donc, si la VMC est défectueuse avant l’arrivée du locataire, c’est à lui de procéder aux réparations nécessaires. En outre, il doit fournir au locataire toutes les informations nécessaires pour assurer le bon usage du dispositif de ventilation.

Pour ce qui est des frais d’entretien de VMC à la charge du propriétaire, ce dernier doit réaliser tous les travaux de gros entretien. Il s’agit généralement d’opérations, autres que les réparations locatives, qui sont nécessaires au bon fonctionnement de la ventilation pendant la durée du bail :

• La remise en état, l’amélioration ou le remplacement de la VMC.

• Le réglage des débits de ventilation.

• L’entretien approfondi des pièces mécaniques : groupe moto-ventilateur, échangeur de chaleur, mécanisme de contrôle hygrométrique, bilan aéraulique, etc. Il s’agit généralement d’opérations d’entretien à réaliser tous les 3 à 5 ans, voire plus selon le type, la marque et le modèle de VMC. 

Réparation VMC : une responsabilité différente en fonction de la cause de panne

De façon générale, le propriétaire est tenu d’effectuer tous les travaux de réparation dus à l’usure normale ou la vétusté de la VMC. Il prend en charge aussi d’éventuelles réparations de pannes causées par une force majeure. En revanche, les dégâts locataires résultant d’un manque d’entretien ou de la négligence du locataire sont à la charge de ce dernier. Cette condition s’applique à tous les travaux, y compris les grosses réparations.  

Bon à savoir

Le contrat de bail peut inclure des clauses précisant de manière plus claire les opérations d’entretien qui seront de la responsabilité du locataire. Cela dit, le bailleur ne peut en aucun cas mettre les grosses réparations à la charge du preneur lorsqu’il s’agit d’un bail de résidence principale.