L’installation d’une VMC en copropriété pose de nombreuses contraintes tant techniques qu’organisationnelles. Elle requiert également un entretien rigoureux, aussi bien pour les éléments placés en parties privatives que pour ceux situés en parties communes. Se pose alors la question de qui doit payer les frais de remise en état d’une VMC en copropriété. La réponse dans cet article !

Les types de copropriété en Belgique

Généralement, il existe trois types de copropriété en Belgique :

  • La copropriété volontaire : par exemple, deux associés acquièrent ensemble un immeuble et sont copropriétaires à hauteur de la part de chacun dans le financement.
  • La copropriété ordinaire : par exemple, 4 successibles héritent d’un bâtiment à étages.
  • La copropriété forcée : dans un immeuble à appartements, chaque propriétaire possède un logement en propriété individuelle et une partie proportionnelle des parties communes (terrain sur lequel est construit le bâtiment, hall d’entrée, ascenseur, jardin commun, terrasse, etc.).

Les copropriétés sont régies par la loi sur la copropriété du 2 juin 2010 et le code civil. En fonction de la taille de l’immeuble, il faut établir un règlement de copropriété définissant les droits et les obligations de chaque copropriétaire. Ce document doit préciser également la méthode de répartition des charges communes et des frais d’entretien, ainsi que les clauses relatives au retard ou au non-paiement des charges.

VMC en copropriété : remise en état des éléments en parties communes


Les éléments de VMC installés dans les parties à usage commun incluent la centrale de ventilation et les réseaux aérauliques. Les tâches et la périodicité d’entretien varient en fonction du système de ventilation mis en place.


Dans le cas d’une VMC double flux, le changement des filtres doit être effectué 1 à 2 fois par an. Un contrôle annuel des caissons d’extraction et d’insufflation, avec si nécessaire le remplacement des courroies, est généralement requis. Par ailleurs, l’entretien des réseaux aérauliques installés en parties communes doit être réalisé au moins une fois tous les 3 à 5 ans.

Entretien et réparation des éléments de VMC en parties privatives


Les opérations d’entretien courantes des éléments de VMC installés dans les parties privatives incluent le nettoyage des entrées d’air et des bouches de ventilation. Ces opérations ne sont pas compliquées. Toutefois, il peut s’avérer difficile pour une personne âgée ou handicapée d’accéder aux bouches d’extraction ou d’insufflation situées en hauteur. Dans ce cas, l’intervention d’un professionnel est plus que recommandée.


Par ailleurs, dans le cas d’un encrassement important au niveau des conduits d’air installés à l’intérieur du logement, un nettoyage rigoureux à l’aide d’un outillage spécifique est nécessaire.

Qui doit payer les frais de maintenance d’une VMC en copropriété ?


Il est clair que les frais d’entretien des éléments de VMC situés dans les parties privatives sont à la charge des copropriétaires : nettoyage, entretien, réparation, etc.
Pour les parties communes, des frais éventuels engendrés par la remise en état du système de ventilation seront traités comme les autres frais liés à la gestion de la copropriété : entretien de l’ascenseur, concierge, entretien du jardin, frais de fonctionnement de l’assemblée générale, etc. Dans ce cas, chaque copropriétaire doit contribuer proportionnellement à la valeur de son lot privatif. Éventuellement, les copropriétaires peuvent convenir d’une répartition des charges proportionnelle à l’utilité qu’ont les parties communes de l’installation de ventilation pour chaque logement.

Notons enfin que l’article 577-2 du code civil belge prévoit la possibilité de combiner les critères d’utilité et de valeur. Ce dernier reste le critère principal pour calculer la part de chaque copropriétaire dans les frais afférents à la remise en état d’une VMC en copropriété.


Bon à savoir

Un manque d’entretien des éléments de la VMC situés dans les parties privatives peut avoir des conséquences importantes sur le réseau de ventilation collectif : encrassement, pertes de charge, mauvais réglage des débits d’air dans les autres logements, etc. Pour éviter les risques, il est fortement recommandé de souscrire à un contrat de maintenance de VMC couvrant tous les éléments du système (privatifs et communs).

L’installation d’une VMC en copropriété pose de nombreuses contraintes tant techniques qu’organisationnelles. Elle requiert également un entretien rigoureux, aussi bien pour les éléments placés en parties privatives que pour ceux situés en parties communes. Se pose alors la question de qui doit payer les frais de remise en état d’une VMC en copropriété. La réponse dans cet article !