Locataire ou propriétaire : qui est responsable du bon fonctionnement de la VMC ?

Dans le cadre d’un contrat de location, le propriétaire à l’obligation légale de fournir au locataire un logement décent qui répond à toutes les normes de sécurité et de confort. Ceci implique que le bâtiment doit disposer d’un système de ventilation en bon état de marche. Se pose alors la question de la responsabilité en cas de problème affectant les performances de l’installation. Alors, qui est responsable du bon fonctionnement de la VMC, le propriétaire ou le locataire ? Découvrons la réponse dans cet article !

Assurer le bon fonctionnement de la VMC : qui doit s’occuper de l’entretien ?

En principe, le locataire doit utiliser le système de ventilation selon les recommandations du fabricant. Il est responsable des opérations d’entretien courantes ainsi que des réparations locatives : 

• Le nettoyage et le dépoussiérage des entrées d’air et des bouches de ventilation (au moins une à deux fois tous les 6 mois) ;
• Le remplacement des filtres dans le cas d’une VMC double flux (au moins une fois par an) ;
• Le contrôle du bon fonctionnement de la VMC : bruits, odeurs, vibrations… (au moins une fois par mois) ;
•  Le remplacement des pièces d’usure : courroies, roulements, etc.

Bien entendu, le système de ventilation doit être accessible au locataire afin que ce dernier puisse réaliser les travaux d’entretien mentionnés ci-dessus. En revanche, les travaux de gros entretien incombent au bailleur. Ce dernier est responsable du :

• Réglage des débits de ventilation et du bilan aéraulique (selon les besoins) ;
• Ramonage des gaines (au moins une fois tous les 3 à 5 ans) ;
• Contrôle du groupe de ventilation au moins une fois par an : moteur, ventilateur, échangeur thermique, équilibrage des éléments mécaniques… ;
• Contrôle de l’étanchéité et de l’isolation acoustique. 

Notons aussi que le bailleur doit transmettre au locataire toutes les informations et tous les documents nécessaires pour assurer le bon usage du système de ventilation dans le bien loué. 

VMC en panne : qui doit payer les frais de réparation ?

De façon générale, la responsabilité en cas de panne de VMC dépend de l’origine du dysfonctionnement. Les réparations résultant de la vétusté, de l’usure normale, d’un vice de construction ou de la force majeure sont à la charge du propriétaire. Ce dernier doit également s’occuper d’éventuels travaux d’amélioration, de remise à niveau ou de remplacement. Par exemple, en cas d’évolution des normes, le bailleur est tenu de mettre à niveau le système de ventilation existant ou de le remplacer par un équipement conforme aux nouvelles normes.  

En revanche, les pannes de ventilation causées par un mauvais usage ou par un manque d’entretien sont à la charge du locataire. Dans le cas d’une copropriété avec un système de ventilation centralisé, les frais de réparation de VMC sont répartis selon les actes de base. 

Dans certains cas, il est difficile de préciser si une panne est due à un mauvais usage des occupants ou à un défaut du système. Cela peut éventuellement conduire à des litiges entre le propriétaire et le locataire. La souscription à un contrat d’entretien de VMC auprès d’une entreprise spécialisée peut réduire les risques et garantir la pérennité et le bon fonctionnement de la ventilation !

Bon à savoir : 

Le locataire est obligé de prévenir le propriétaire, dans un délai raisonnable, de toute panne ou dysfonctionnement de la VMC. À défaut, il peut s’exposer à devoir prendre en charge les réparations nécessaires en cas d’aggravation des dommages occasionnée par sa passivité.